上海市住房保障和房屋管理局昨天发布《上海市发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》，宣布将正式推出公共租赁住房，并将住房保障覆盖面从城镇户籍人口扩大至有基本稳定工作的城市常住人口。

    业界认为，作为配套措施之一，公租房方案亮相意味着上海楼市调控细则逐步浮出水面。该方案也有为房产税“打前锋”的意味，因为一旦开征房产税，可能会使部分出租房持有者抛售房产，或因成本增加将税费转嫁给租客，影响到市场稳定。而发展公共租赁住房可以对此形成缓冲。

    住房保障范围拓宽至常住人口

    根据《实施意见》，上海将通过一批专业运营机构，以市场机制运营，向包括非沪籍人口的上海常驻居民提供公共租赁房。价格将略低于商品房租赁的市场水平。同时支持有条件单位（包括各类经济和产业园区）利用自用土地发展公共租赁房，即单位租赁房。另外，运营机构可与农村集体经济组织合作，利用农村建设用地建设公租房。

    一位参与上海公租房制度方案讨论的专家表示，早在去年两会期间，温家宝总理在政府工作报告中就提出“积极发展公共租赁住房”。2009年以来，为解决城市“夹心层”的居住问题，各地开始研究建设针对中低收入者的租房市场，希望其和经济适用房、中低价商品房、廉租房一起，构成比较完善的住房保障体系。

    今年5月21日，重庆发布促进房地产市场健康发展的十条措施，首要一条即构建多层次住房供应体系，并明确2010年开工建设公共租赁房500万平方米，申请范围向外地户籍人士开放。另有报道称，目前北京计划拿出50％以上的土地用于建设限价房、公共房及低收入房，深圳也计划今年出台住房保障制度。

    “除了白领公寓这样为中等收入者提供的租房途径外，公租房主要服务目标是各地农民工及中低收入人群。也就是城市‘夹心层’。这大大扩展了廉租房的租住对象范围。这就是公租房推出的初衷。”上述专家表示。

    从公租房方案来看，上海并未像重庆一样公布明确的公租房量化指标，也没有明确公租房体系建设的资金来源。对公租房的运营主体，方案中称“区县政府按属地化管理原则负责本辖区公共租赁房建设、筹集和供应管理。”具体平台是组织扶持一批“专业机构”，按《公司法》组建，采取市场化运作，以保本微利为目标。政府可投资入股运营机构，入股方式可以是土地出让金及行政事业性收费方面给予减免，作价入股，也可以提供土地房产等，其中低于市场价的部分可以折价入股。

    房地产问题专家印堃华表示，在对上海公租房方案进行讨论时，曾有专家提出由市场主体平等参与公租房运营机构的竞标，以增加运营效率。但从目前方案来看，政府将间接参与运营。有专家担心，此举可能令公租房制度成为房地产调控的应急之策，难以实现长远保障的目标。

    新建商品房项目需配建5％保障房

    据上海市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5％的比例配建经济适用房等保障性住房。

    “目前这项规定正在研究过程中，预计将于近期实施。”这位负责人说。

    在商品房项目中“配建”、“插建”等方式已成为多个省市为增加保障房供应而采取的方法之一。具体的“配建”、“插建”比例在3％、5％不等，但均在土地出让合同中写明，对房地产开发企业具有约束力。

    另据介绍，上海实施上述“配建”规定后，配建的保障房源将移交给政府，用作经济适用住房、公共租赁住房等。

    意在为房产税做配套支持

    目前，上海市房地产调控细则仍未出台，市场上关于房产税等方面的传言不断。有市场人士认为，上海市有关部门在此敏感时刻公布公租房方案可能很有深意。中国房产信息集团分析师薛建雄指出，此举意在为上海即将开征的房产税做配套支持。因为一旦开征房产税，会迫使部分出租房持有者抛售房产，或因成本增加将税费转嫁给租客，影响到租赁房市场稳定。而建设公共租赁房则可以对此形成缓冲。

    同时，大量兴建保障房也有助于解决房地产市场开工不足等问题。“从这点来看，也是为下一步出台的房产税负面影响作相关对冲准备。”薛建雄表示。